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Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

Schützen Sie sich

Zahlt der Mieter per Überweisung, genügt die Erteilung des Zahlungsauftrages bis zum dritten Werktag

Bei Verwendung einer "Rechtzeitigkeitsklausel" darf das Risiko einer von der Bank verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs nicht dem Mieter auferlegt werden

Der Fall:
Der Vermieter vereinbarte mit seinem Mieter:
"Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein."
Die Mieter zahlten die Miete jeweils am dritten Werktag eines Monats bar bei der Bank ein und erteilten gleichzeitig einen Überweisungsauftrag. Die Miete ging folglich nicht innerhalb der ersten drei Werktage beim Vermieter ein, der die Mieter zunächst abmahnte und schließlich wegen fortgesetzt unpünktlicher Mietzahlung kündigte.

Das Problem:
Nach § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete innerhalb der ersten drei Werktage zu entrichten. Bei unbarer Zahlung genügt es, wenn der Mieter das zur Übermittlung des Geldes seinerseits Erforderliche getan hat. Dazu gehört jedoch nicht mehr die Sicherstellung der Gutschrift der Miete auf dem Vermieterkonto. Aus diesem Grunde verwenden viele Vermieter sog. Rechtzeitigkeitsklauseln, um sicherzustellen, dass die Miete nicht nur rechtzeitig überwiesen werden, sondern auch rechtzeitig auf dem Konto des Vermieters zur Gutschrift gelangen muss.

Das Urteil:
Der BGH stellt zunächst klar, dass es sich bei der Miete um eine "qualifizierte Schickschuld" handele, wonach der Eingang der Miete auf dem Konto des Vermieters nicht maßgeblich für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung ist. Zudem sei die vorliegend verwendete Rechtzeitigkeitsklausel unwirksam. Diese sei als Formularklausel nach § 307 Abs. 1 BGB wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Sie verlagere bei der gebotenen mieterfeindlichsten Auslegung das Risiko von Verzögerungen, die von den Banken bzw. Zahlungsdienstleistern zu verantworten sind, entgegen der gesetzlichen Regelung formularmäßig auf den Mieter. So könne die Klausel so verstanden werden, dass der Mieter seiner Verpflichtung zur rechtzeitigen Zahlung der Mieter selbst dann nicht genüge, wenn er seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag zwar rechtzeitig erteilt hat, der Zahlungsvorgang sich jedoch aufgrund eines Verschuldens des Zahlungsdienstleisters verzögere. Dies benachteilige den Mieter unangemessen. Aus diesem Grunde habe der Mieter vorliegend stets pünktlich gezahlt und die Kündigung sei unwirksam.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Bevor eine fristlose Kündigung wegen fortgesetzt unpünktlicher Mietzahlung ausgesprochen wird, sollte geprüft werden, ob die Zahlungen wirklich unpünktlich erfolgen. Auch ein Zahlungseingang am vierten oder fünften Werktag beim Vermieter ist nach der gesetzlichen Ausgangsregelung noch rechtzeitig. Die Prüfung, ob eine im Mietvertrag wirksame oder unwirksame Rechtzeitigkeitsklausel enthalten ist, sollte durch einen qualifizierten Rechtsberater bei Haus & Grund erfolgen.


BGH, Urteil vom 5.10.2016, AZ: VIII ZR 222/15

Amtlicher Leitsatz:
"Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter - bei ausreichend gedecktem Konto - seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.
In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrages, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel
"Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein."
gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt."

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