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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Schadenersatz wegen Beschädigung der Wohnung nicht von erfolgloser Fristsetzung abhängig

BGH wider dem "gefühlten" Mietrecht

Der Fall:
Der Vermieter verlangte nach der Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung Schadensersatz in Höhe von 5.171,- € vom Mieter, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zur Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Mieter zuvor nicht gesetzt.

Das Problem:
Der Mieter vertrat die Auffassung, wonach Schadensersatz nur nach dem erfolglosen Ablauf einer ihm vorliegend nicht gesetzten Frist zur Schadensbeseitigung hätte verlangt werden können und begehrte die Abweisung der Klage.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt. Soweit in §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung eine Fristsetzung vorgesehen sei, gelte dies nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen müsse der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Standardanwendungsfall sind die vom Mieter ggf. geschuldeten, aber nicht durchgeführten Schönheitsreparaturen. Hier muss dem Mieter zunächst durch den Vermieter eine erfolglose fristgebundene Leistungsaufforderung zugehen, bevor er Schadenersatz in Geld verlangen kann. Im Gegensatz dazu handele es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründe einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher könne ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gelte - entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung - auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend mache. Denn § 546 Abs. 1 BGB treffe weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist. Der Bundesgerichtshof hat den Mieter daher zur Zahlung von Schadenersatz verurteilt.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das Überraschende an dem Urteil ist eigentlich nur, dass die vom BGH entschiedene Rechtsfrage zuvor streitig war. Bereits der Gesetzeswortlaut ist völlig eindeutig, wonach bei Sach- bzw. Substanzbeschädigungen der Mietsache dem Vermieter ohne Weiteres, also insbesondere auch ohne erfolglose Fristsetzung zur Schadenbeseitigung, ein Schadenersatzanspruch in Geld zusteht. Die gegenteilige Auffassung beruhte augenscheinlich nur auf einem diffusen sozialen Schutzgedanken zugunsten des Mieters, dem irgendwie doch die Möglichkeit gegeben werden sollte, den von ihm verursachten Schaden wiedergutzumachen. Diesem "gefühlten Mietrecht" hat der BGH nun völlig zu Recht einen Riegel vorgeschoben.


BGH, Urteil vom 28.2.2018, AZ: VIII ZR 157/17

Amtlicher Leitsatz:
Bislang liegt lediglich eine Pressemitteilung des BGH vor

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