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Keine Beschränkung der Abberufung des Verwalters durch Vereinbarung des "Objektprinzips"

BGH, Urteil vom 28.10.2011, AZ: V ZR 253/10

Die Eigentümer fassen Ihre Beschlüsse im Rahmen der Eigentümerversammlung. Das gesetzliche Stimmprinzip - also die Gewichtung einer Stimme - ist in § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG geregelt, wonach jeder Eigentümer eine Stimme hat ("Kopfprinzip"). Allerdings ist es möglich, in der Teilungserklärung auch ein anderes Stimmprinzip zu vereinbaren, z. B. das "Wertprinzip", wonach sich die Stimmgewichtung nach der Anzahl der Miteigentumsanteile richtet, oder das "Objektprinzip", wonach die Anzahl der Objekte maßgeblich ist.

In dem vorliegend vom BGH entschiedenen Fall war in der Teilungserklärung das Objektprinzip vereinbart. Danach hatte ein Eigentümer 27 von 45 Stimmen, da ihm 27 Wohnungen gehörten. Gleichwohl wurde im Rahmen der Abstimmung über die Wahl eines Verwalters entgegen dieser Regelung das Kopfprinzip angewendet. Hier wurde dieser Eigentümer von den anderen Eigentümer, die ihm nach Köpfen gerechnet überlegen waren, überstimmt. Diese beriefen sich auf § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG, wonach Beschränkungen bei der Bestellung oder Abbestellung eines Verwalters nicht zulässig sind. Sie sehen in der Vereinbarung des Objektprinzips eine solche unzulässige Einschränkung.

Der BGH ist dieser Auffassung nun entgegen getreten. Nach § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG seien nur solche Beschränkungen der Bestellung oder Abberufung des Verwalters unzulässig, die nicht in § 26 Abs. 1 Satz 1 bis 4 WEG vorgesehen sind. § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG schreibe lediglich das Mehrheitsprinzip als solches fest mit der Folge, dass die Bestellung oder Abberufung des Verwalters nicht durch Vereinbarung etwa von dem Erreichen einer qualifizierten Mehrheit oder von einem einstimmigen Beschluss abhängig gemacht werden kann. Der Regelungsgehalt von § 26 Abs. 1 Satz 1 und 5 WEG erstrecke sich dagegen nicht auf die Frage, ob die erforderliche (einfache) Mehrheit nach Köpfen, Objekten oder Miteigentumsanteilen zusammengesetzt sein muss. Dies könne zwar - so wie auch in diesem Fall - entscheidenden Einfluss auf das Abstimmungsergebnis haben. Es handele sich hierbei aber nicht um eine "Beschränkung" im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 5 WEG, sondern lediglich um die Definition der Stimmenmehrheit.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Auch nach dem Wohnungseigentumsgesetz in der ab dem 1. Juli 2007 geltenden Fassung stellt es keine unzulässige Beschränkung der Bestellung oder Abberufung des Verwalters dar, wenn das Kopfprinzip durch Vereinbarung zugunsten des Objekt- oder des Wertprinzips abbedungen worden ist (Fortführung des Senatsbeschlusses vom 19. September 2002 - V ZB 30/02, BGHZ 152, 46 ff.)."

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