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Balkon als Sondereigentum kraft Gesetzes?

OLG München, Beschluss vom 23.09.2011, AZ: 34 Wx 247/11

Ob im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft Balkone zu Sondereigentum erklärt werden können, ist unter Juristen umstritten. Die herrschende Auffassung bejaht diese Frage zumindest für den Balkonraum (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 21.12.1998 - 3 Wx 418/98 = NZM 1999, 507) und den Bodenbelag (OLG Köln, Beschluss vom 5.12.2000 - 16 Wx 121/00 = NZM 2001, 541).

Soweit im der Teilungserklärung ein an sich sondereigentumsfähiger Raum nicht als solcher vereinbart wird, steht er im Gemeinschaftseigentum, § 1 Abs. 5 WEG. Sondereigentumsfähig sind jedoch nicht alle Gebäudeteile, da gem. § 5 Abs. 1 und 2 WEG Teile eines Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, nicht Gegenstand des Sondereigentums sein können, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden.

Vor diesem Hintergrund gehören Balkonaußenwände, Balkondecken und die Bodenplatte inkl. Isolierschicht (z. B. Estrich) zwingend zum Gemeinschaftseigentum (so schon BGH, Urteil vom 18.12.1986 - VII ZR 305/85 = NJW-RR 1987, 525). Selbst wenn also in der Teilungserklärung diese Bestandteile zu Sondereigentum erklärt würden, wäre eine solche Zuordnung gem. § 140 BGB nichtig. Allerdings kann eine solche Regelung dahingehend umgedeutet werden, dass der eigentliche begünstigte Wohnungseigentümer im Rahmen von Instandsetzungsarbeiten die Kosten allein zu tragen hat.

In der Entscheidung des OLG München wird nun die Auffassung vertreten, dass am Balkon kraft Gesetzes Sondereigentum bestünde. Insofern verdient sie besondere Beachtung. Die Rechtsbeschwerde wurde allerdings zugelassen, so dass in mittelbarer Zukunft mit einer klärenden Entscheidung durch den BGH gerechnet werden kann.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

  • BeckRS 2011, 24266
  • FD-MietR 2011, 325183
  • IBR 2011, 467

 

Amtlicher Leitsatz:

"Der einem Sondereigentum (Wohnung) vorgelagerte Balkon ist auch ohne gesonderte Erklärung Bestandteil dieses Sondereigentums, so dass an ihm ein Sondernutzungsrecht für dessen Eigentümer nicht begründet werden kann."

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