Heizkörper und dazugehörige Leitungen sowie Heizungs- und Thermostatventile sind auch als Teile einer Zentralheizungsanlage sondereigentumsfähig

BGH, Urteil vom 8.07.2011, AZ: V ZR 176/10

Ob Heizkörper in den Wohnungen einer Eigentumswohnungsanlage mit Zentralheizung und die dazugehörigen Anschlussleitungen Gemeinschafts- oder Sondereigentum sind, wurde bislang höchst unterschiedlich beurteilt. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diese sehr umstrittene Rechtsfrage nun dahingehend geklärt, dass Heizkörper und Anschlussleitungen jedenfalls durch Teilungserklärung oder eine nachträgliche Vereinbarung (nicht: Beschluss!) dem Sondereigentum der Wohnungseigentümer zugeordnet werden können. Damit erteilt der BGH der Auffassung einer Absage, wonach die Heizungsanlage insgesamt zwingendes Gemeinschaftseigentum sei.

Zur Begründung führt das Gericht aus, dass nach § 5 Abs. 2 WEG solche Einrichtungen im Gemeinschaftseigentum stünden, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienten. Diese Voraussetzung sei aber nicht bei allen Bauteilen einer Zentralheizungsanlage gegeben, die aus einer Heizzentrale und Steigleitungen bestehen. Während die Heizzentrale und die Leitungen zur Verteilung der Heizwärme in der Anlage allen Wohnungseigentümern dienten, sei dies bei den in den Wohnungen aufgestellten Heizkörpern und den dazugehörigen Anschlussleitungen nicht der Fall. Letztlich könnten die Heizkörper - und auch die Heizungs- und Thermostatventile - von der Heizungsanlage getrennt werden, ohne dass die Funktion der Heizung im Übrigen außer Kraft gesetzt wird.

Wenn nun die Heizkörper und die Anschlussleitungen aufgrund einer entsprechenden Regelung in der Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet worden sind, kann die Gemeinschaft über deren Erneuerung bzw. Austausch natürlich keinen Beschluss fassen; solche Beschlüsse wären in Ermangelung der erforderlichen Beschlusskompetenz sogar nichtig und nicht bloß anfechtbar. Damit können aber (nur) Beschlüsse bezogen auf den gemeinschaftlichen Teil der Anlage gefasst werden ("Heizzentrale" und Steigleitungen).

Werde nun der gemeinschaftliche Teil der Heizungsanlage verändert, könne dies zwar im Ergebnis aus technischen Gründen dazu führen, dass vorhandene alte Heizkörper und Anschlussleitungen (die im Sondereigentum stehen) nicht mehr an die neue Anlage angeschlossen werden können. Dies stehe aber der Erneuerung des gemeinschaftlichen Teils der Heizungsanlage und der Steigleitungen nicht entgegen. Im Hinblick auf das Gebot der Rücksichtnahme müsse den Sondereigentümer lediglich eine angemessene Zeit zur Umstellung seiner Heizkörper gegeben werden. Ein Wohnungseigentümer, der seine Geräte aber auch danach nicht erneuern wolle, könne von der Heizungsanlage getrennt werden, wenn seine Geräte und/oder Anschlussleitungen mit der neuen Zentralheizung nicht mehr kompatibel seien.

Weitere Fundstellen u. a.:

• Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH
• NZM 2011, 750

Amtlicher Leitsatz:

"a) Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate.

b) Bei der Gesamterneuerung der Zentralheizung einer Wohnanlage muss den Wohnungseigentümern angemessene Zeit zur Umstellung der in ihrem Sondereigentum stehenden Heizkörper und Anschlussleitungen gegeben werden. Danach können sie von der erneuerten Heizungsanlage abgetrennt werden, wenn die alten Geräte mit der neuen Anlage nicht (mehr) kompatibel sind."