Verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch gilt auch im Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern

BGH, Urteil vom 25.10.2013, AZ: V ZR 230/12

Der Fall:

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft sind zwei übereinander liegende Teileigentumseinheiten an zwei Arztpraxen vermietet. In der Nacht vom 7. auf den 8.6.2007 löste sich in dem Sterilisationsraum der oberen Praxisräume eine Schlauchverbindung, wodurch es zu einem Wasseraustritt und zu Schäden in den Räumen der darunterliegenden Praxis kam. Der Schaden betrug 165.889,76 €, den die Versicherung ausglich. Sie verlangt nun von dem Eigentümer der darüber liegenden Praxis Schadenersatz aus übergegangenem Recht.

Das Problem:

Schadenersatz setzt grundsätzlich eine schuldhafte Pflichtverletzung des Schädigers voraus. In diesem Fall bestritt der Mieter der oberen Arztpraxis, dass ihn an dem Schadensereignis ein Verschulden treffe, er also nicht zumindest fahrlässig gehandelt habe. Fraglich war somit, ob auch ein verschuldensunabhängiger Schadenersatzanspruch nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB als Anspruchsgrundlage in Betracht kommt. Ein solcher Anspruch gilt nach dem Wortlaut des Gesetzes jedoch nur für Ansprüche zwischen zwei Grundstücksnachbarn. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte zudem bereits in einem früheren Urteil im Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher und einem Sondereigentümer die entsprechende ("analoge") Anwendung der Vorschrift abgelehnt (vgl. BGH, Urteil vom 21.05.2010 - V ZR 10/10).

Das Urteil:

Der BGH verweist darauf, dass im Verhältnis zwischen Eigentümern benachbarter Grundstücke in der Rechtsprechung anerkannt sei, dass dem beeinträchtigten Grundstückseigentümer bzw. dessen Mieter ein verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen kann. Gleiches gelte auch im Verhältnis von Sondereigentümern (bzw. hier deren Mietern), weil es sich bei dem Sondereigentum um "echtes Eigentum" handele, das dem Wohnungseigentümer alleine zusteht, und mit dem dieser grundsätzlich nach Belieben verfahren und jeden anderen von Einwirkungen hierauf ausschließen kann. Da das Sondereigentum als eine Art Ersatzgrundstück fungiert, sind die Wohnungseigentümer insoweit wie Eigentümer benachbarter Grundstücke zu behandeln.

Grundsätzlich steht damit der Versicherung der geltend gemachte Schadenersatzanspruch zu. Wegen eines Verfahrensfehlers konnte der BGH jedoch nicht abschließend entscheiden und verwies den Streit an das OLG zurück, das nun noch über die Höhe der Entschädigung zu entscheiden hat.

 


 

Weitere Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

 

Amtlicher Leitsatz:
"Wird die Nutzung des Sondereigentums durch rechtswidrige Einwirkungen beeinträchtigt, die von im Sondereigentum eines anderen Wohnungseigentümers stehenden Räumen ausgehen, kann dem betroffenen Wohnungseigentümer ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zustehen; das gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume."