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Mieter-Solvenz-Prüfung

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Der Einbau von Rauchwarnmeldern können in einer Eigentümerversammlung mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden, wenn das jeweilige Landesrecht den Einbau vorschreibt

BGH, Urteil vom 8.2.2013, AZ: V ZR 238/11

In den meisten Landesbauordnungen ist der Einbau von Rauchwarnmeldern bereits zwingend vorgeschrieben. Dies betrifft u. a. Rheinland-Pfalz und nun aktuell auch Nordrhein-Westfalen, wo auch in Bestandsgebäuden spätestens bis zum 31.12.2016 Rauchwarnmelder nachgerüstet werden müssen (§ 49 Abs. 7 LBauO NRW). Dies gilt selbstverständlich dem Grunde nach auch für Eigentumswohnungen.

In einer Eigentümergemeinschaft in Hamburg, wo es seit dem 1.1.2011 ebenfalls eine Nachrüstpflicht gibt, beschloss die Eigentümerversammlung den Kauf von Rauchwarnmeldern zur Installation in den Wohnungen sowie den Abschluss eines Wartungsvertrages. Der Bundesgerichtshof (BGH) weist nun in seinem Urteil darauf hin, dass der Einbau von Rauchwarnmeldern jedenfalls dann mit einfacher Stimmenmehrheit beschlossen werden könne, wenn das Landesrecht eine entsprechende Pflicht vorsehe.

Dies gelte auch unabhängig davon, ob sich diese öffentlich-rechtliche Verpflichtung an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Verband, an die Mitglieder der Gemeinschaft als Mitberechtigte an dem bebauten Grundstück oder an den einzelnen Wohnungseigentümer richte. Im ersten Falle ergebe sich die Beschlusskompetenz aus § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG, im zweiten Fall aus § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG sowie im dritten Fall aus § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG. Damit gibt es für jede denkbare Konstellation eine Rechtsgrundlage im Gesetz. Gleiches gelte sinngemäß auch für Beschlüsse über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.

Damit bleibt als allgemeiner Prüfungsmaßstab im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen einen entsprechenden Beschluss nur die Frage, ob dieser ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Dies dürfte im Hinblick auf die Funktion von Rauchwarnmeldern und der gesetzlichen Pflicht zur Anbringung solcher Geräte in den meisten Fällen unzweifelhaft sein, kann aber kritisch zu prüfen sein, wenn einzelne Eigentümer ihrer Einbaupflicht bereits von sich aus nachgekommen sind.

Abschließend weist der BGH darauf hin, dass Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft angebracht worden sind, im Gemeinschaftseigentum stehen.

Die einzigen Bundesländer, in denen eine Einbau- bzw. Nachrüstpflicht von Rauchwarnmeldern (noch) nicht existiert, sind Berlin, Brandenburg, Sachsen und Baden-Württemberg. Im Saarland und in Thüringen gibt es nur eine Pflicht bezogen auf Neubauten, aber keine Nachrüstpflicht für Bestandsgebäude.

 


 

Weitere Fundstellen u. a.:

 

Amtlicher Leitsatz:

"Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum."

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