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Ein Eigentümer kann vom anderen (nur) die Beseitigung einer eigenmächtig an der Fassade angebrachten Terrassenüberdachung verlangen

BGH, Urteil vom 7.2.2014, AZ: V ZR 25/13

Der Fall:
In dem vorliegenden Rechtsstreit streiten zwei benachbarte Wohnungseigentümer einer WEG, denen jeweils Sondereigentum an den Räumen eines Reihenhauses zusteht, um die Beseitigung einer Terrassenüberdachung, die der eine Eigentümer direkt an der zu der benachbarten Einheit des anderen hin gelegenen Außenwand angebracht hatte. Diese Baumaßnahme war Gegenstand einer Diskussion in einer Eigentümerversammlung, die jedoch ohne ausdrückliche Beschlussfassung hierzu endete. Nunmehr verlangt der eine Eigentümer vom anderen die Beseitigung der Terrassenüberdachung und darüber hinaus auch die gerichtliche Feststellung, dass der Nachbar verpflichtet ist, mögliche Schäden an der Außenwand des Hauses, die durch das Anbringen der Terrassenüberdachung entstanden sind und durch die erfolgte Entfernung der Terrassenüberdachung noch entstehen, zu beseitigen.

Das Problem:
Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums, die über bloße Instandsetzung oder -haltung hinaus gehen, bedürfen der Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer, §§ 22 Abs. 1 i. V. m. 14 Nr. 1 WEG. Das eigenmächtige Anbringen einer Terrassenüberdachung, auch im Bereich eines Sondernutzungsrechts, an der Hausfassade, ist eine solche bauliche Veränderung, da die Außenwände der Reihenhäuser zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen. Die Errichtung einer Terrassenüberdachung überschreitet auch die von einem etwaigen Sondernutzungsrecht erfasste Gartennutzung. Die rechtlichen Konsequenzen aus einer solch eigenmächtigen Montage sind jedoch differenziert zu betrachten. Zu trennen ist zum einen der Beseitigungsanspruch in Bezug auf die Terrassenüberdachung von einem möglichen Schadenersatzanspruch wegen der Beschädigung gemeinschaftlichen Eigentums andererseits.

Das Urteil:
Der BGH stellt klar, dass einem einzelnen Eigentümer nur der Beseitigungsanspruch nach § 1004 BGB zustehe, weil und soweit ihn keine Duldungspflicht trifft. Das Gericht lässt zwar weiterhin offen, ob eine bauliche Maßnahme nach der WEG-Reform im Jahr 2007 nur durch einen formellen Beschluss in einer Eigentümerversammlung genehmigt werden kann oder auch weiterhin formlos durch Zustimmung der anderen Eigentümer. In dem vorliegenden Fall sei aber so oder so keine Zustimmung aller anderen Eigentümer erfolgt, so dass der klagende Eigentümer die Beseitigung der Terrassenüberdachung verlangen könne. Der Schadenersatzanspruch wegen der möglichen Beschädigung der Hausfassade steht jedoch nicht einem einzelnen Eigentümer zu, sondern der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG. Insoweit wies der BGH die Klage ab. Über die Geltendmachung entsprechender Schadenersatzansprüche nach § 823 Abs. 1 i. V. m. § 249 Abs. 1 oder Abs. 2 BGB muss daher die Eigentümerversammlung beschließen.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Im WEG wird immer wieder präzises Arbeiten und rechtliches Denken verlangt. Es ist einem Laien sicherlich nur schwer verständlich zu machen, warum er selbst die Beseitigung einer nicht genehmigten baulichen Veränderung in eigenem Namen geltend machen kann, während dies für einen entsprechenden Schadenersatzanspruch nicht möglich ist. Umso wichtiger ist es, in entsprechenden Streitfällen zunächst rechtskundigen Rat einzuholen. Haus & Grund-Mitglieder sollten sich daher umgehend an ihren Rechtsberater wenden.


 

Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
"Eine von einem Wohnungseigentümer eigenmächtig vorgenommene bauliche Maßnahme (hier: Terrassenüberdachung) begründet einen Nachteil für alle Wohnungseigentümer, wenn sie die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erschwert; eine angebotene finanzielle Kompensation lässt den Nachteil nicht entfallen, sondern kann nur als Mittel dienen, um die anderen Wohnungseigentümer zu der Erteilung der Zustimmung zu bewegen.

Schadensersatzansprüche, die auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützt werden, sind im Interesse einer geordneten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums einheitlich geltend zu machen; es besteht - anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB - eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, und zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i. V. m. § 249 Abs. 1 BGB (Fortführung des Senatsurteils vom 17. Dezember 2010 - V ZR 125/10, NJW 2011, 1351 f.)."

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