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Kein Anspruch gegen den Erwerber einer Eigentumswohnung auf Beseitigung eines planwidrig zu Lasten des Gemeinschaftseigentums hergestellten Sondereigentums

BGH, Urteil vom 14.11.2014, AZ: V ZR 118/13

Der Fall:
Ein Wohnungseigentümer kaufte vom (mittlerweile insolventen) Bauträger eine Wohnung, die in ihrer räumlichen Ausdehnung und Errichtung zwar dem mit dem Bauträger geschlossenen Kaufvertrag entsprach, jedoch von der Teilungserklärung in Verbindung mit dem in Bezug genommenen Aufteilungsplan abwich. Es handelte sich dabei insbesondere um einen im Dachgeschoss gelegenen Abstellraum, der mit der Wohnung des Eigentümers baulich durch eine Treppe innerhalb der Wohnung verbunden worden war. Hieran störte sich ein weiterer Wohnungseigentümer, der die Herstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustands verlangte.

Das Problem:
Fraglich war, ob und ggf. auf welcher Rechtsgrundlage dem klagenden Eigentümer der geltend gemachte Beseitigungsanspruch zustand.

Das Urteil:
Der Bundesgerichtshof (BGH) wies die Klage ab. Soweit planwidrige Baumaßnahmen bereits vor dem Entstehen einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft durchgeführt würden, fehle es an der von § 1004 Abs. 1 BGB vorausgesetzten Eigentumsbeeinträchtigung. Zu diesem Zeitpunkt stehe es dem teilenden Bauträger als Alleineigentümer frei, mit der Sache auch bei der Bauausführung nach Belieben zu verfahren. Die Rechtslage sei nicht anders, als wenn ein Eigentümer ein ihm gehörendes Grundstück nach seinen Vorstellungen bebaue und dann Eigentum daran übertrage. Soweit hingegen die planwidrige Bauausführung erst nach dem Entstehen der werdenden WEG durchgeführt oder fertiggestellt worden sein sollten, scheide ein Beseitigungsanspruch ebenfalls aus, da der betreffende Eigentümer der Wohnung bei "wertender Betrachtung" weder als mittelbarer Handlungs- noch als Zustandsstörer zu qualifizieren sei. Ihm könne die Verantwortung für die planwidrige Bauausführung durch den teilenden Bauträger nicht zugeschrieben werden. Dies gelte auch unter der Prämisse, dass jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 i. V. m. Abs. 5 Nr. 2 WEG von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich verlangen könne, dass das Gemeinschaftseigentum plangerecht hergestellt werde. Dieser Anspruch werde nämlich durch den Grundsatz von Treu und Glauben begrenzt und entfalle deshalb, wenn seine Erfüllung den übrigen Wohnungseigentümern nach den Umständen des Einzelfalls nicht zuzumuten sei. In einem solchen Fall seien die Wohnungseigentümer vielmehr dazu verpflichtet, Teilungsvertrag und Aufteilungsplan so zu ändern, dass diese der tatsächlichen Bauausführung entsprechen. Ggf. seien jedenfalls gravierende Abweichungen zu Lasten eines Sondereigentums durch eine Ausgleichszahlung zu kompensieren.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Das Urteil ist rechtlich differenziert und im Ergebnis gerecht. Wichtig ist, dass der BGH durch die von ihm vorgenommene "wertende Betrachtung" zur Störereigenschaft mögliche Folgeprobleme vermieden hat, wodurch Käufern von noch zu errichtenden Eigentumswohnungen ein erhebliches Risiko auferlegt und damit der Kauf von Wohnungseigentum erschwert worden wäre. Auch die Lösung durch einen finanziellen Ausgleich zugunsten des durch die abweichende Bauausführung nachteilig betroffenen Sondereigentümers ist in Anbetracht der Alternative - tiefgreifende Eingriffe in das Bauwerk mit unverhältnismäßig hohen Kosten - überzeugend.


Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
"Der Erwerber einer Eigentumswohnung, der mit dem teilenden Eigentümer eine von dem Teilungsplan abweichende bauliche Ausgestaltung vereinbart, ist hinsichtlich der sich daraus ergebenden Veränderungen des Gemeinschaftseigentums nicht Störer und daher gegenüber anderen Wohnungseigentümern nicht zur Beseitigung des planwidrigen Zustands verpflichtet."

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