Keine Verjährung einer zweckwidrigen Nutzung von Teileigentum als Wohnung

Der BGH stellt klar, dass der Unterlassungsanspruch gegen fortgesetzte zweckwidrige Nutzung einer Teileigentumseinheit (hier zu Wohnzwecken) in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht verjähren kann. Der Schwerpunkt der Störung liege nicht in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung, sondern in deren dauerhaften Aufrechterhaltung. Demnach kann diese faktisch nicht verjähren.

Der Fall:
In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Einheit Nr. 1 im Souterrain laut Teilungserklärung als Hobbyraum, Vorratskeller, Flur und weiterer Kellerraum ausgewiesen. Der Eigentümer des Teileigentums vermietete diese Räume aber seit 1980 zu Wohnzwecken und nahm zuletzt 2007 eine Neuvermietung vor. Der Kläger, ein weiterer Eigentümer der WEG, begehrte die Unterlassung der Räume zu Wohnzwecken. Der betroffene Eigentümer machte geltend, dass die Unterlassungsansprüche verjährt, zumindest aber verwirkt seien.

Das Problem:
Fraglich war, ob der im Ausgangspunkt gegebene Unterlassungsanspruch - die Nutzung von Hobbyräumen zu nicht nur vorübergehenden Wohnzwecken ist nicht gestattet, wenn sie die Anlage um eine weitere Wohneinheit vergrößert - verjährt oder verwirkt war. Regelmäßig unterliegt der Unterlassungsanspruch der Verjährungsfrist von drei Jahren und wenn man auf den Beginn der zweckwidrigen Nutzung im Jahr 1980 abstellte, wäre der Anspruch seit langem verjährt.

Das Urteil:
Der BGH (Bundesgerichtshof) macht in seiner Entscheidung deutlich, dass der Unterlassungsanspruch nicht verjährt sei. Solange die Nutzung anhalte, trete die Verjährung nicht ein, weil der Schwerpunkt der Störung nicht vornehmlich in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung, sondern auch darin liege, dass diese aufrechterhalten werde. Dabei sei auch unerheblich, ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder durch dessen Mieter erfolge.

Der Unterlassungsanspruch sei auch nicht verwirkt (§ 242 BGB, Treu und Glauben). Voraussetzung hierfür sei unter anderem eine ununterbrochene, dauerhafte Einwirkung. An einer solchen fehle es jedenfalls deshalb, weil noch in jüngster Zeit zwei Neuvermietungen stattgefunden haben. Eine solche Neuvermietung stelle in der Regel aus Sicht aller Beteiligten eine Zäsur und damit eine neue Störung im Sinne von § 1004 BGB, § 15 Abs. 3 WEG darf.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Die Entscheidung ist konsequent. Es besteht eine erkennbare Parallele zum Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters in einem Mietverhältnis, der aus demselben Gedanken nicht verjähren kann: Solange der Mangel vorliegt, besteht ein dauerhafter Beseitigungsanspruch des Mieters und es kann faktisch keine Verjährung eintreten.


BGH, Urteil vom 8.5.2015, AZ: V ZR 178/14

Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
"Wird eine Teileigentumseinheit zweckwidrig als Wohnraum genutzt, verjährt der Unterlassungsanspruch der übrigen Wohnungseigentümer nicht, solange diese Nutzung anhält; dies gilt unabhängig davon, ob der Sondereigentümer selbst oder dessen Mieter Nutzer ist.

Der Anspruch der Wohnungseigentümer auf Unterlassung der langjährigen zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit als Wohnraum ist in der Regel jedenfalls dann nicht verwirkt, wenn in jüngerer Zeit eine Neuvermietung zu Wohnzwecken erfolgt ist."