home-banner-thumb

Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg e.V.

contact no thumb new

0228/9692670

Mieter-Solvenz-Prüfung

Mieter-Solvenz-Pruefung

Wer neue Mieter sucht, sollte kein finanzielles Risiko eingehen.

 

 

Schützen Sie sich

Die Eckpunkte des WEG-Verwaltervertrags müssen geregelt sein

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung des Verwalters erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden müssen.

Der Fall:
Die Amtszeit eines WEG-Verwalters endete am 31.12.2012. In der Eigentümerversammlung vom 11.12.2012 fassten die Eigentümer zwei Beschlüsse: Zunächst beschlossen die Eigentümer, ihn bis zum 31.12.2017 erneut zum Verwalter zu bestellen. Sodann fassten sie einen weiteren Beschluss, wonach der Verwaltungsbeirat mit der Verwaltung über einen neuen Vertrag verhandeln solle. Hierüber solle auf einer außerordentlichen Eigentümerversammlung bis Ende Februar 2013 beschlossen werden und wenn es keinen Mehrheitsbeschluss für den neuen ausverhandelten Vertrag gebe, solle die Amtszeit am 28.2.2013 enden.

Das Problem:
Die Bestellung des Verwalters als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft und Vertreter der Wohnungseigentümer ist von dem Verwaltervertrag streng zu unterscheiden. Zwar wird die Auswahl des Verwalters wesentlich von den wirtschaftlichen Eckpunkten des Verwaltervertrages bestimmt, aber es handelt sich um verschiedene Rechtsakte, die lediglich inhaltlich verknüpft sind. So hat der BGH in einer früheren Entscheidung eine getrennte Beschlussfassung über die Bestellung des Verwalters und die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags dann gebilligt, wenn beide Beschlüsse in derselben Eigentümerversammlung erörtert und gefasst wurden (BGH, Urteil vom 22.6.2012 - V ZR 190/11). Ob die Bestellung des Verwalters aber auch dann noch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen kann, wenn sie zu einem Zeitpunkt erfolgt, in dem die Eckpunkte des Verwaltervertrags noch nicht feststehen, war bisher umstritten.

Das Urteil:
Mit seinem Urteilt hat der BGH nunmehr klargestellt, dass er es im Grundsatz für erforderlich halte, das in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung des Verwalters erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden. Allerdings könnte davon unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden. Bei der erstmaligen Bestellung müssten ohnehin vor der Eigentümerversammlung mehrere Angebote eingeholt werden, so dass sich in diesen Fällen das Problem gar nicht stelle. Bei der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters sei ein solcher Angebotsvergleich hingegen nicht erforderlich, aber auch in einem solchen Fall müssten die Wohnungseigentümer bei der Bestellung wissen, worauf sie sich einlassen. Dabei genüge es, dass sich aus den Gesamtumständen ergebe, dass der Verwalter zu den bisherigen Konditionen (insb. hinsichtlich der Vergütung) weiter tätig sein wird. Allerdings dürfte hinsichtlich der Laufzeit nicht offen bleiben, ob der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wird, oder ob beide Seiten eine längere Bindung eingehend werden. Der vorliegende Beschluss war demnach für ungültig zu erklären, weil nicht feststand, in welcher Höhe eine Vergütung geschuldet war.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
In der Praxis bietet es sich an, bei der Beschlussfassung auf einen konkreten Vertragsentwurf bzw. ein konkretes Angebot des Verwalters Bezug zu nehmen und dieses zum Beschlussgegenstand zu machen. Eine "gestreckte" Beschlussfassung zu Bestellung des Verwalters und dessen Vertrag in zwei gesonderten Versammlungen sollte unbedingt vermieden werden.


BGH, Urteil vom 27.2.2015, AZ: V ZR 114/14

Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
"Die Bestellung des Verwalters entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt, auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden; hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden."

calButton

Pressemitteilungen

  • Corona in der Mietwohnung - wer haftet?

    Corona in der Mietwohnung - wer haftet? (16.03.2020)

    Weiterlesen ...  
  • Coronavirus: Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg verschiebt Mitgliederversammlung und Haus & Grund-Tag - Kein Ansteckungsrisiko eingehen

    Coronavirus: Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg verschiebt Mitgliederversammlung und Haus & Grund-Tag - Kein Ansteckungsrisiko eingehen (09.03.2020)

    Weiterlesen ...  
  • Clemens August Preis für Baukultur 2020

    Clemens August Preis für Baukultur 2020 (28.02.2020)

    Weiterlesen ...  
Facebook

Aktionspartner

get service logo

Haus Grund SWB Starke Partner

Heizspiegel für Deutschland 2018