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In Mehrhausanlagen können buchungstechnisch getrennte Instandhaltungsrücklagen gebildet werden

Sofern eine WEG aus mehreren getrennten Baukörpern besteht und damit eine eindeutige Kostenzuordnung möglich ist, ist es zulässig, in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude bzw. Gebäudekomplexe ist.

Der Fall:
Zu der WEG gehören mehrere Gebäude und eine zwischen zwei Gebäudekomplexen gelegene Parkgarage. Die Gemeinschaftsordnung (GO) kann aufgrund einer Öffnungsklausel mit einer Mehrheit von 3/4 aller vorhandenen Stimmen geändert werden. Ferner sieht die ursprüngliche GO vor, dass eine Instandhaltungsrücklage zu bilden ist und dass "gesonderte Gemeinschaften" in Bezug auf die Wohngebäude und die Parkgarage zu bilden seien. In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2004 wurde mit einer Mehrheit von mehr als 80 % aller vorhandenen Stimmen ein Beschluss gefasst, wonach die Instandhaltungsrücklage der verschiedenen Gebäude getrennt werden sollte. In der Folgezeit wurden die Rücklagen auch gesondert ausgewiesen. In der Eigentümerversammlung des Jahres 2012 vertrat der Verwalter die Auffassung, dass der Beschluss aus dem Jahr 2004 nichtig sei und die getrennten Instandhaltungsrücklagen wieder zusammengeführt werden müssten. Mit einfacher Mehrheit wurde daraufhin ein - bestandskräftig gewordener - Beschluss gefasst, wonach "zur Gleichstellung der Anteilsansprüche an einer gemeinschaftlichen Instandhaltungsrücklage" von bestimmten Eigentümern eine zusätzliche Zahlung zu erbringen sei. Nachdem die betroffenen Eigentümer keine Zahlungen leisteten, verklagte die WEG diese Eigentümer auf Zahlung von insgesamt 60.000,- €.

Das Problem:
Zunächst war nach der GO eine einheitliche Instandhaltungsrücklage für alle Wohngebäude gemeinsam zu bilden. Aus dieser waren die Kosten für Reparaturen zu bestreiten, über die alle Eigentümer der in den Wohngebäuden belegenen Einheiten zu entscheiden hatten. Streitig war nun, ob durch den Beschluss des Jahres 2004 getrennte Instandhaltungsrücklagen zu bilden waren und falls ja, ob dieser Beschluss durch den Beschluss des Jahres 2012 wieder rückgängig gemacht worden ist.

Das Urteil:
Der BGH stellte zunächst fest, dass durch den Beschluss aus dem Jahr 2004 die ursprüngliche Regelung der GO wirksam geändert worden ist. Infolgedessen waren getrennte Instandhaltungsrücklagen für die einzelnen Gebäude zu bilden. Ferner sollten ab diesem Zeitpunkt nur noch die jeweiligen Sondereigentümer über die gebildeten Rücklagen solche Kosten im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile jeweils für "ihren" Gebäudekomplex tragen. Zu einem solchen Beschluss waren die Eigentümer aufgrund der Öffnungsklausel im Sinne einer formellen Kompetenzzuweisung befugt. Der Beschluss sei auch inhaltlich wirksam, da er sich auf die Regelung der Instandhaltungsrücklage und - hiermit verbunden - der Kostentragungspflicht beschränkte. Es sei insbesondere zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchtungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude oder Gebäudekomplexe ist. Ungeachtet dessen blieben aber die getrennten Instandhaltungsrücklagen das Verwaltungsvermögen des Verbandes. Der Beschluss aus dem Jahr 2012, wonach bestimmte Eigentümer eine Zahlung in eine einheitliche Instandhaltungsrücklagen zu leisten hätten, die die Gemeinschaftsordnung nicht (mehr) vorsieht, sei hingegen nichtig. Die Öffnungsklausel sehe zum einen eine qualifizierte Mehrheit vor, die mit dem Beschluss jedoch nicht erreicht worden sei. Zum anderen könne dem Beschluss ohnehin nicht entnommen werden, dass die im Jahr 2004 geänderte GO überhaupt erneut geändert werden solle. Vielmehr erschöpfe sich der Beschluss in einer Begründung von Zahlungspflichten in eine einheitliche Rücklage. Da die GO jedoch getrennte Instandhaltungsrücklage vorsehe, entbehre die Zahlungspflicht in eine nicht existente gemeinsame Rücklage der erforderlichen Grundlage und der Beschluss sei infolgedessen nichtig.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Gerade in Mehrhausanlagen gibt es für viele Eigentümer das Bedürfnis nach einer Kostentrennung zwischen den einzelnen Gebäuden. Da es sich jedoch stets um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handelt, kommt die Bildung von Untergemeinschaften nur dann in Betracht, wenn dies die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung vorsieht. Die Änderung einer Gemeinschaftsordnung ist nur durch Vereinbarung möglich oder dann, wenn es eine Öffnungsklausel gibt. In solchen Fällen ist es möglich, mehrere gebäudebezogene Instandhaltungsrücklagen zu bilden, wie der BGH nun klargestellt hat. Dies dürfte dem Wunsch vieler Eigentümer in Mehrhausanlagen entgegen kommen.


BGH, Urteil vom 17.4.2015, AZ: V ZR 12/14

Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
"Es ist zulässig, für Mehrhausanlagen in der Gemeinschaftsordnung buchungstechnisch getrennte Rücklagen zu bilden, deren Verwendungszweck jeweils die Instandhaltung der einzelnen Gebäude ist."

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