Ein "Laden" ist keine "Gaststätte"

Dient eine Teileigentumseinheit einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach der Teilungserklärung als Laden, darf sie grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden, wie der BGH nun urteilte.

Der Fall:
Eine Teileigentümerin erwarb 1995 eine Einheit, die in der Teilungserklärung als "Ladenraum" bezeichnet wird. Darin betreibt ihr Neffe eine Gaststätte, die bis in die frühen Morgenstunden geöffnet ist. In einer Eigentümerversammlung im Jahr 2011 wurde ein bestandskräftiger Beschluss gefasst, wonach die Gaststätte nur bis ein Uhr nachts geöffnet sein dürfe und die Hausverwaltung zugleich zur gerichtlichen Durchsetzung beauftragt und bevollmächtig wurde. Nachdem sich der Neffe nicht an die Schließzeit hielt, verklagte ihn die WEG auf Unterlassung.

Das Problem:
Die beklagte Eigentümerin machte geltend, dass die Nutzung als Gaststätte Jahrzehnte lang geduldet worden sei und damit der Unterlassungsanspruch zumindest verwirkt sei.

Das Urteil:
Der BGH stellte klar, dass eine Teileigentumseinheit, die nach der Teilungserklärung als Laden diene, grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden dürfe. Zwar könne sich eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung als zulässig erweisen, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Entscheiden sei dabei jedoch, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten sei. Davon könne vorliegend keine Rede sein, weil die Wohnanlage der Parteien im Saarland belegen sei und Läden dort, anders als Gaststätten, zur Nachtzeit geschlossen sein müssen. Ferner sei der Unterlassungsanspruch auch nicht verwirkt. Die Verwirkung schütze den Eigentümer nur davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, begründe aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen. Da die Gaststätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nachstunden betrieben worden ist, handele es sich nun um neue und qualitativ eigenständige Störungen, so dass keine Verwirkung vorliege.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Streitigkeiten um die zulässige Nutzung des Sonder- oder Teileigentums sind vielen WEGs an der Tagesordnung. Das Urteil des BGH schafft Rechtssicherheit und schützt viele Eigentümer vor besonders gravierenden Störungen durch eine in der Teilungserklärung nicht vorgesehene Nutzungsart.


BGH, Urteil vom 10.7.2015, AZ: V ZR 169/14

Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
"Wird ein Mehrheitsbeschluss gefasst, wonach bestimmte gemeinschaftsbezogene Individualansprüche der Wohnungseigentümer (für die eine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands nicht besteht) im Wege der Klage durchgesetzt werden sollen, wird im Zweifel eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbands begründet.
Klagen die Wohnungseigentümer, obwohl für deren geltend gemachten Rechte gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 WEG eine alleinige Ausübungsbefugnis des Verbands besteht, kann die Klage dadurch zulässig werden, dass der Verband im Wege des gewillkürten Parteiwechsels in den Prozess eintritt; der Parteiwechsel ist als sachdienlich anzusehen und kann noch in der Revisionsinstanz erfolgen.
Die Verwirkung eines Unterlassungsanspruchs wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit schützt deren Eigentümer davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss, vermittelt ihm jedoch nicht allgemein die Rechtsposition, die er innehätte, wenn die Nutzung von der Teilungserklärung gedeckt wäre.
Eine Teileigentumseinheit, die nach der Teilungserklärung als Ladenraum dient, darf jedenfalls dann nicht als Gaststätte mit nächtlichen Öffnungszeiten genutzt werden, wenn das maßgebliche Landesrecht die nächtliche Öffnung von Verkaufsstellen untersagt."