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Teilungserklärung kann Änderung des Umlageschlüssels durch Abstimmung nach Objektprinzip vorsehen

Die Änderung des Verteilerschlüssels kann mit einfacher Stimmenmehrheit gem. § 16 Abs. 3 WEG beschlossen werden. Dabei kann das gesetzliche Kopfstimmprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG) aufgrund einer entsprechenden Regelung in der Teilungserklärung abgeändert werden und bspw. durch das Objektprinzip ersetzt werden, wie der BGH nun urteilte.

Der Fall:
Die WEG bestand aus drei Wohnungen, wovon dem Kläger eine Wohnung gehörte, während die beiden anderen Wohnungen zusammen einem anderen Eigentümer gehörten. Nach der Teilungserklärung der gewährte jede Wohnungseinheit eine Stimme (sog. Objektprinzip). Im Rahmen einer Eigentümerversammlung wurde mit 2 zu 1 Stimmen beschlossen, bestimmte Gemeinschaftskosten statt wie bisher nach Miteigentumsanteilen nunmehr nach Wohneinheiten umzulegen. Gegen diesen Beschluss erhob der überstimmte Eigentümer Anfechtungsklage.

Das Problem:
Streitig war, ob der Begriff "Stimmenmehrheit" in § 16 Abs. 3 WEG zwingend im Sinne des Stimmrechts gem. § 25 Abs. 2 WEG (Kopfstimmrecht) auszulegen ist.

Das Urteil:
Nachdem die Anfechtungsklage auch in den Vorinstanzen erfolglos geblieben war, wies nun auch der BGH die Klage zurück. Das gesetzliche Kopfstimmprinzip könne in der Teilungserklärung wirksam zugunsten des Objektprinzips verändert werden. "Mit Stimmenmehrheit" i. S. v. § 16 Abs. 3 WEG bedeute lediglich, dass das Mehrheitsprinzip gelte. Davon werde aber nicht die Frage tangiert, nach welchen Kriterien die Mehrheit zu bestimmen sei (Kopf-, Objekt-, Anteilsprinzip etc.). Die Frage der Stimmkraft beantworte das Gesetz nur in § 25 Abs. 2 WEG, der jedoch dispositiv, also abänderbar sei. Zwingende Vorgaben zur Stimmkraft pflege das Gesetz hingegen eigens hervorzuheben (vgl. z. B. § 16 Abs. 4 WEG: doppelt qualifizierte Mehrheit für Kostenverteilung von Instandsetzungsmaßnahmen oder gem. § 22 Abs. 2 WEG für Modernisierungsbeschlüsse).

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Der BGH hat eine für die Praxis bedeutsame Entscheidung getroffen, da in vielen Teilungserklärungen ein vom gesetzlichen Kopfprinzip abweichendes Stimmprinzip - meistens das Anteils- oder Wertprinzip - festgelegt ist. Nunmehr herrscht endlich Rechtsklarheit in einer bisher sehr umstrittenen Frage.


BGH, Urteil vom 10.7.2015, AZ: V ZR 198/14

Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:
"Bei der wohnungseigentumsrechtlichen Beschlussmängelklage kann die Revisionszulassung auf einzelne Beschlussmängelgründe beschränkt werden.
Das Kopfstimmprinzip nach § 25 Abs. 2 WEG ist auch im Sachbereich des § 16 Abs. 3 WEG abdingbar."

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