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Ein Wohnungseigentümer hat nur ausnahmsweise Anspruch auf Erstattung eigenmächtig durchgeführter Instandsetzungsmaßnahmen

Der BGH stellt mit seinem Urteil klar, dass ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtig, d. h. ohne Beschluss, durchgeführte Instandsetzungsmaßnahme des Gemeinschaftseigentums nur dann in Betracht komme, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müsse. Wer den Bereicherungsausgleich schulde, bestimme sich nach den Umständen des Einzelfalls.

Der Fall:
Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie verlangt von dieser den Ersatz von Kosten der Sanierung der Kellersohle im Bereich ihrer Souterrainwohnung und für den Austausch der Wohnungs(-eingangs-)türen. Zuvor hatte die Gemeinschaft zwar umfassende Sanierungsarbeiten beschlossen, die Arbeiten an er Kellersohle jedoch zurückgestellt, da zunächst abgewartet werden sollte, ob die Durchfeuchtung der Kellerwände auch ohne diese Maßnahme zu beheben sei. Anlass hierfür waren die hohen Kosten, aber auch Zweifel an der Verantwortlichkeit der Gemeinschaft. Die Klägerin ließ daraufhin die Kellersohle ihrer Souterrainwohnung mit einem Kostenaufwand von 14.130,99 € sanieren. Darüber hinaus ließ sie für weitere 3.475,- € die Eingangs- und Innentüren ihrer Wohnung ersetzen, weil die alten als Folge der von der Gemeinschaft durchgeführten Sanierungsmaßnahme an den Kellerwänden nicht mehr passten. Schließlich verlangte sie von der Wohnungseigentümergemeinschaft Kostenersatz, was die Wohnungseigentümer auf ihrer Versammlung am 22. November 2007 ablehnten. Mit der am 14. März 2008 zugestellten Klage hat die Klägerin zunächst beantragt, die WEG zu verurteilen, "einen Beschluss dahingehend zu fassen, dass an die Klägerin 17.605,99 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 23. November 2007 gezahlt werden." Am 23. Mai 2013 hat sie hilfsweise beantragt, die WEG zur Zahlung des genannten Betrags nebst Zinsen an sie zu verurteilen. Die WEG erhob u. a. die Einrede der Verjährung.

Das Problem:
Zum einen war zu entscheiden, ob der betroffenen Wohnungseigentümerin überhaupt ein Erstattungsanspruch zustand und mit welcher Rechtsgrundlage. Darüber hinaus stellte sich aber auch die Frage, gegen wen die Klage zu richten war: Gegen die übrigen Wohnungseigentümer oder gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Das Urteil:
Der BGH kommt zunächst zum Ergebnis, dass der Eigentümerin kein Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Sanierung der Kellersohle im Bereich ihrer Souterrainwohnung gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zustehe. So bestehe weder ein Anspruch auf Kostenersatz als Aufwand für eine Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG), noch aus Geschäftsführung ohne Auftrag und schließlich auch nicht nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung. Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums komme nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen. Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimme sich allerdings danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie - sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit - durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft). Vor diesem Hintergrund wäre folglich nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, sondern die übrigen Wohnungseigentümer zu verklagen gewesen.
Bezüglich der Innentüren der Wohnung komme hingegen durchaus ein Erstattungsanspruch nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG in Betracht. Nach dieser Vorschrift ist dem einzelnen Wohnungseigentümer der Schaden zu ersetzen, der ihm dadurch entsteht, dass er das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile gestatten muss, soweit das zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Zu dem zu ersetzenden Schaden gehört auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums. Die Kosten habe auch die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband zu ersetzen. Der Anspruch sei auch nicht verjährt, weil die ursprüngliche Klage, die bereits 2008 erhoben wurde, zur Hemmung des Zahlungsanspruchs geführt habe.
Bezüglich der Wohnungseingangstür, die im Gemeinschaftseigentum stehe, bestehe ebenfalls ein Ersatzanspruch der Klägerin gegen die Gemeinschaft, der allerdings aus den Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag und aus dem Bereicherungsrecht herzuleiten sei.

Das sagt Haus & Grund Bonn/Rhein-Sieg dazu:
Ob und wie Instandsetzungsmaßnahmen bezüglich des Gemeinschaftseigentums in einer WEG durchzuführen sind, liegt zunächst im ordnungsgemäßen Ermessen der Eigentümergemeinschaft, die im Rahmen der Eigentümerversammlung entsprechende Beschlüsse zu fassen hat. Von einer eigenmächtigen Durchführung solcher Arbeiten durch einzelne Eigentümer kann daher nur gewarnt werden, da ihnen die dadurch entstandenen Kosten regelmäßig nicht zu ersetzen sein werden. Im Zweifel sollten betroffene Eigentümer unbedingt Rechtsrat bei einem Haus & Grund-Verein in Anspruch nehmen, um die nicht immer einfach zu beantwortenden Fragen zu klären.

BGH, Urteil vom 25.9.2014, AZ: V ZR 246/14


Fundstelle:
Urteil im Wortlaut auf der Homepage des BGH

Amtlicher Leitsatz:

"a) Ein Bereicherungsanspruch für eine eigenmächtige Instandsetzung oder Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums kommt nur in Betracht, wenn die Maßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.
b) Wer einen solchen Bereicherungsausgleich schuldet, bestimmt sich danach, ob die Maßnahme im Zeitpunkt ihrer Vornahme erst noch beschlossen (dann die Wohnungseigentümer) oder ob sie - sei es wegen eines entsprechenden Beschlusses der Wohnungseigentümer, sei es wegen der Dringlichkeit - durchgeführt werden musste (dann die Gemeinschaft).
c) Schuldner des Entschädigungsanspruchs nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist jedenfalls der Verband."

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